Assetklasse – Sachwerte

Sachwerte

In welche Assets kann ein Investmentvermögen investieren?“ – so lautete der Beitrag, den ich Anfang des Monats in den Blog eingestellt habe. Ich hatte dort eine Übersicht erstellt, welches Investmentvermögen nach KAGB in welche Assets investieren darf.

Die Übersicht ging noch nicht näher ins Detail, so dass ich jetzt nach und nach für die einzelnen Assetklassen und Assets konzentrierte Einblicke plane.

Heute starte ich mit der übersichtlichen Assetklasse: Sachwerte. Sofern ich von Fonds spreche, meine ich hiermit Investmentvermögen.

Geregelt wird dies in § 261 KAGB – Zulässige Vermögensgegenstände, Anlagegrenzen – im Kapitel Publikumsinvestmentvermögen, Abschnitt „geschlossene inländische Publikums-AIF“.

Damit ist die Möglichkeit in Sachwerte zu investieren auch schon fast vollständig umrissen. Ich gehe in meiner Übersicht auf eine vorher nicht sichtbare Detailstufe und sehe mir an, welche Investmentvermögen in Sachwerte investieren dürfen.

Investmentvermögen, die in Sachwerte investieren dürfen 

Es sind ganze zwei Investmentvermögen, die in Sachwerten anlegen dürfen. Dies sind beides mal die Varianten des geschlossenen Fonds, also der

  • geschlossene inländische Publikums-AIF und der
  • geschlossene inländische Spezial-AIF.

Wir finden im Gesetz also einen Gemischtwarenladen für Amateure und einen für „Profis“. Profis, weil in geschlossene inländische Spezial-AIF nur semi-professionelle und professionelle Anleger investieren dürfen. 

Was Sachwerte sind, ist in § 261 KAGB –  Zulässige Vermögensgegenstände, Anlagegrenzen – ganz klar umrissen. Bei geschlossenen inländischen Spezial-AIF gilt § 285 KAGB – Anlageobjekte, der festlegt, dass in alle Vermögenswerten angelegt werden darf, deren Verkehrswert ermittelt werden kann. Dies schließt die Sachwerte ein.

Ich habe in Erinnerung in einer Veranstaltung gehört zu haben, dass Anlagen in Wein nicht mehr möglich sind. M.E. stimmt das durch die abschließende Aufzählung für den geschlossenen Publikums-AIF, aber nicht für den geschlossenen Spezial-AIF. Unsere wohlhabenden, und somit als zumindest semi-professionelle eingestuften, Mitbürger sollten daher noch in Wein anlegen dürfen. Ein Verkehrswert sollte sich ermitteln lassen.

Zu den Sachwerten zählen:

  1. Immobilien, einschließlich Wald, Forst und Agrarland,
  2. Schiffe, Schiffsaufbauten und Schiffsbestand- und -ersatzteile,
  3. Luftfahrzeuge, Luftfahrzeugbestand- und -ersatzteile,
  4. Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien,
  5. Schienenfahrzeuge, Schienenfahrzeugbestand- und -ersatzteile,
  6. Fahrzeuge, die im Rahmen der Elektromobilität genutzt werden,
  7. Container,
  8. Vermögensgegenstände, der im Sinne der Nr. 2 bis 6 genutzten Infrastruktur.

Betrachtet habe ich bisher allerdings nur die Direktanlage in Sachwerte. Als weitere Möglichkeit gibt es noch die indirekten Investments. Man spricht hiervon, wen sich ein Fonds an einem anderen Fonds beteiligt.

Wie heißt es immer so schön in den Kochsendungen: „Ich hab da schon mal was vorbereitet.“ In der Tat, so isst es. Ich ziehe meine Übersicht, Assets zu Investmentvermögen zu rate.

Indirekte Investments in Sachwerte

Leider kein Glück, wenn ich nichts übersehen habe, dürfen wirklich nur geschlossene Fonds auch in andere geschlossene Fonds investieren.

Als nächstes schaue ich mir noch an, ob ich im Paragraphendickicht noch irgendwelche Restriktionen oder Auflagen finden kann, die bei der Anlage in Sachwerte zu beachten sind. Da es sich ausschließlich um geschlossene Investmentvermögen handeln darf, ist ein Hauptsuchkriterium schon vorgegeben. Ich werde folgende Bereiche untersuchen:

  • Rechtsform;
  • Anlagebedingungen;
  • Anlagegrenzen/ Risikoverteilung;
  • Veröffentlichungs-/ Berichtspflichten;
  • Verfügungsbeschränkungen und
  • Bewertung.

In diesem Zusammenhang gestatte mir bitte einen Hinweis.

Ich habe mich entschlossen, alles was mit Immobilien zu tun hat, ausschließlich in eigenständigen Artikeln zu verarbeiten. Dies liegt daran, dass die Materie Immobilie im Gesetz mit soviel Besonderheiten behaftet ist, dass die Verarbeitung in Verbindung mit anderen Assets zwangsläufig aus dem Ruder laufen würde. Da die Immobilie zu den Sachwerten gehört, trifft dies insbesondere auch diesen Artikel.  

Starten möchte ich mit dem geschlossener inländischen Publikums-AIF

Rechtsform

Dadurch, dass nur geschlossene AIF in Sachwerte investieren dürfen, ist die Rechtsform auf folgende 3 mögliche Typen beschränkt:

  • Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital
  • Geschlossene Investmentkommanditgesellschaft
  • Immobilien Sondervermögen

Die Einschränkung auf diese 3 Rechtsformen erfolgt in § 139 KAGB – Rechtsform – bzw. für die Immobilie in § 230 ff. KAGB.

Anlagebedingungen

Die Anlagebedingungen sind gemäß § 266 KAGB – Anlagebedingungen – vor Ausgabe von Anteilen/ Aktien schriftlich festzuhalten.

Nur KVG, die eine Erlaubnis für die Verwaltung von geschlossenen AIF haben, dürfen diesen auch verwalten. Die Anlagenbedingungen und Änderungen an ihnen, sind entsprechend § 267 (1)  KAGB von der BaFin zu genehmigen.

Wesentliche Änderungen der Anlagebedingungen bedürfen im übrigen der Zustimmung einer qualifizierten Mehrheit. Diese ist gegeben, wenn Anleger mit insgesamt mindestens 75% des gezeichneten Kapitals ihre Zustimmung erteilen.  

Anlagegrenzen/ Risikoverteilung

§ 262 KAGB – Risikomischung – wird direkt auch sehr konkret. Ein geschlossener inländischer Publikums-AIF darf nur nach dem Grundsatz der Risikomischung anlegen. Dies bedeutet, dass er in mindestens drei Sachwerte investieren sollte, wobei der Anteil der Sachwerte am Vermögen des Fonds ausgerichtet, möglichst gleich verteilt sein sollte. Es ist jedoch möglich, justierend noch das Ausfallrisiko der einzelnen Sachwerte einzurechnen.

Um diesen Grundsatz der Risikomischung wurde im Vorfeld heftigst gerungen. Daher wird es dem geschlossenen Publikums-AIF, sofern er nicht in gelistete Unternehmen investiert, ermöglicht, vom Grundsatz der Risikomischung abzuweichen, wenn der Investor mindestens 20.000 EUR investiert und ansonsten die Bestimmungen für semi-professionelle Anleger nach § 1 (19) Nr. 33 Buchstaben bb) bis ee) erfüllt.

In diesem Fall wurde also der Mindestanlagebetrag von 200.000 EUR auf 20.000 EUR reduziert und quasi noch eine weitere Anlegerstufe geschaffen, die aber ohne besondere Bezeichnung bleibt. Ich nenne ihn mal „Halbamateur“.

Damit haben wir dann die institutionellen Investoren, als Profis, die finanzgewichtigen Investoren als Halbprofi, die risikobereiten Investoren, als Halbamateur und das breite Publikum als Amateur bzw. 1 bis 4 Sterne-Anleger.

 Anlegertypen des KAGB

Veröffentlichungspflicht

Sofern das Investmentvermögen vom Grundsatz der Risikomischung entsprechend § 262 KAGB  abweicht, ist dies an hervorgehobener Stelle im Verkaufsprospekt und den Anlegerinformationen zu dokumentieren. Für den geschlossenen Publikums-AIF regeln die §§:

268 KAGB – Erstellung von Verkaufsprospekten und wesentliche Anlegerinformationen, 
269 KAGB – Mindesanageben im Verkaufsprospekt – und
270 KAGB – Inhalt, Form und Gestaltung der wesentlichen Anlegerinformationen

die Informationspflichten gegenüber den Anlegern. 

Verfügungsbeschränkungen

Sofern es für die Sachwerte ein Register gibt, bei Immobilien ein Grundbuch, bei Schiffen ein Schiffsregister etc., dann hat die KVG des AIF dafür zu sorgen, dass eine entsprechende Verfügungsbeschränkung eingetragen wird. Dies ist in § 264 (1) KAGB  – Verfügungsbeschränkung – geregelt. Innerhalb des § 264 KAGB wird auf § 84 (1) Nr. 3 – Zustimmungspflichtige Geschäfte – verwiesen. Hiernach sind Verfügungen nur mit Zustimmung der Verwahrstelle erlaubt.

Bewertung

Die Anlage in Sachwerten wird bei den geschlossenen Publikums-AIF einer besonderen Prüfung unterzogen. Daher habe ich hier unter dem Punkt „Bewertung“, wie üblich die Erläuterungen zu laufenden Bewertung. Ergänzend für die Sachwerte kommt noch die einmalige Bewertung vor/ bei Anschaffung hinzu.

§ 261 (5) KAGB legt nämlich fest, dass die Anlage in Sachwerte nur dann erfolgen darf, wenn der Vermögensgegenstand zuvor durch einen externen Bewerter, taxiert wurde. Dieser Bewerter darf später nicht die laufende Bewertung durchführen. Sowohl der Bewerter für die Einstandsbewertung, als auch der für die laufende Bewertung müssen den Anforderungen nach § 216 (1) ff. gerecht werden. Schließlich darf der für den Vermögensgegenstand zu erbringende Wert, die Einstandsbewertung nur unwesentlich übersteigen.  

Die Regelungen zur laufenden Bewertung und Bewertungsfrequenz findest Du in den §§ 270 und 271 KAGB. Schlussendlich verweisen diese §§ wieder auf die §§ 168, 169 und 216 KAGB. Hier findet man dann Ausführungen zur Bewertung, dem Bewertungsverfahren und den Bewertern.

In diesem Zusammenhang möchte ich auf meinen Beitrag: KAGB – Bewertung, Bewertungsverfahren und Bewerter (ohne Immobilien) verweisen. 

Es gibt für Sachwerte direkt keine besondere Behandlung. Wird der Sachwert gehandelt und es liegt ein Kurswert vor, so kann gemäß § 168 (2) KAGB verfahren werden. D.h. sofern der Wert verlässlich ist, kann er als Verkehrswert herangezogen werden. § 168 (3) KAGB regelt dann die Variante der nicht gehandelten Vermögenswerte. Hier ist ein Verkehrswert unter sorgfältiger Einschätzung, unter Anwendung geeigneten Bewertungsmodelle und unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten zu ermitteln. 

Weiter geht es mit der Betrachtung bei den geschlossenen Spezial-AIF

Die direkt auf den geschlossenen Spezial-AIF abgestellten Regeln betreffen fast ausschließlich den Bereich Unternehmensbeteiligungen, welche ja auch zu den Sachwerten gehören. Alle übrigen Regelungen werden in dem allgemeinen Teil für Spezial-AIF in den §§

273 KAGB Anlagebedingungen,
274 Begrenzung von Leverage,
275 Belastung,
276 Leerverkäufe und 
277 Übertragung von Anteilen oder Aktien

getroffen. Ich gehe in der gleichen Reihenfolge wie bei dem geschlossen Publikums-AIF vor.

Rechtsform

Die Rechtsform wird identisch zu den geschlossenen Publikums-AIF behandelt.

Anlagebedingungen/ Anlagegrenzen/ Risikoverteilung

Die Anlagebedingungen sind gemäß § 273 KAGB – Anlagebedingungen – vor Ausgabe von Anteilen/ Aktien schriftlich festzuhalten. Die Anlagenbedingungen und Änderungen an ihnen, sind von der BaFin zu genehmigen.  

Es gibt in den folgenden §§ noch Regelungen zu Leverage, Belastungen und Leerverkäufen. Ansonsten ist im Detail nichts geregelt. Ich denke man stellt hier auf die Professionalität der Vertragspartner ab, so dass alles wichtige in den Anlagebedingungen geregelt wird.

Veröffentlichungspflicht/ Verfügungsbeschränkungen

Bei diesen Themen hat man sich voll auf das Thema Unternehmensbeteiligung eingeschossen. Ich möchte mich an dieser Stell kurzfassen und auf meinen Beitrag:
AIF – geschlossene Spezial-AIF verweisen.

Bewertung

Wie schon beim geschlossenen Publikums-AIF gesagt, wird schlussendlich wieder auf die §§ 168, 169 und 216 KAGB verwiesen. Hier findet man dann Ausführungen zur Bewertung, dem Bewertungsverfahren und den Bewertern. GHeregelt ist dies für den geschlossenen Spezial-AIF in § 286 KAGB – Bewertung, Bewertungsverfahren und Bewerter; Häufigkeit der Bewertung.

Dies war ein Überblick über die Behandlung von Sachwerten im KAGB. Wie gesagt, die Immobilien musste ich aus Gründen der Übersichtlichkeit ausklammern. Ich möchte Dir noch den Beitrag, AIF – geschlossenes Publikumsvermögen,  empfehlen. Die Analyse für weitere Assets und Assetklassen wird peu à peu folgen.

Entwicklung im Marktsegment geschlossene Fonds

Abschließend interessiert mich noch, über welche Volumina wir eigentlich in diesem Marktsegment sprechen. Dabei bin ich auf eine Veröffentlichung der Feri EuroRating Services AG gestoßen, die seit Jahren auch die Entwicklung bei den geschlossenen Fonds verfolgt. Die Meldung mit dem Titel: Feri-Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2012 findest Du direkt bei Feri.

Insgesamt war der Markt in 2012 stark rückläufig. Da sich eine große Zahl von Initiatoren aus dem Markt zurückgezogen hat, setzt sich der Konzentrationsprozess weiter fort. Durch das KAGB soll dieser Prozess weiter voran schreiten.

In der Tabelle mit den Platzierungszahlen finden wir viele der in diesem Beitrag aufgeführten Assets und Assetklassen wieder. Das gesamte Fondsvolumen für geschlossene Fonds wird für 2012 auf 9,9 Mrd. EUR geschätzt. Davon entfallen, mit über 53%, mehr als die Hälfte auf Immobilien. An 2. Stelle stehen die weniger unter die Räder gekommenen New-Energie-Fonds mit fast 19% Anteil am Segment geschlossene Fonds.

Wundern tut mich die Entwicklung nicht. Wenn ich mir so anschaue, was mir in den letzten Monaten so an verlockenden Investmentgelegenheiten ins Haus geflattert ist, dann drehte es sich meist um Immobilien. Da wird einem fast schon angst und bange, da man bei dieser Einseitigkeit die nächste Blase vorprogrammiert sieht. Was nützen mir die schönen Mietverträge mit langen Bindungen. Abgerechnet wird immer am Ende. In diesem Fall zählt dann der Wert der Immobilie. Ist dieser, durch den Investitions-Hype der Vorjahre, im Keller, dann war’s wohl nichts mit dem Geld verdienen. Ich denke man setzt sich mit dem Thema nächste Immobilienblase in der Finanzwirtschaft sehr intensiv auseinander. Ih bin bei der Deutsche Bank fündig geworden. Hier gibt es einen Kommentar mit dem Titel: Keine Blase am deutschen Häusermarkt (29.07.2013).

Von dem führenden Anbieter aus dem Bereich New-Energie fallen mir auch regelmäßig Flyer vor die Füße. Mal sehen, welche Änderungen demnächst in den Prospekten, aufgrund des neuen KAGB, zu finden sind.  Diese direkte Ansprache potenzieller Investoren, wird auch von Feri beobachtet. Der Direktvertrieb legte zu und der Bankvertrieb geht weiter zurück. Der in den Top 5 auf Platz 3 gelistete Anbieter dürfte im Hinblick auf seine aktuelle Entwicklung den Platz wahrscheinlich nicht halten können.

Erste Vorboten auf das KAGB könnte der gestiegene Anteil des Eigenkapitals am Fondsvolumen sein. Feri führt die Entwicklung auf die Engpässe im Kreditmarkt zurück.

Die BaFin meldet auf ihrer Internetseite, dass 6.069 inländische Fonds und 78 KAGen per 31.12.1012 unter ihrer Aufsicht standen. Laut Feri reden wir von 251 aktiven Anbietern im Segment der geschlossenen Fonds. Man kann die Zahlen sicherlich nicht direkt vergleichen, es zeigt aber dennoch ein wenig die Relationen auf.

Hinweis: Ich hatte am 23. August 2013 einen Beitrag mit dem Thema: Inländische Investmentfonds – Welches Volumen, wie viele Anbieter? veröffentlicht.

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